Projekt pro povolení stavby nebo realizační dokumentace – co se opravdu vyplatí?

Otázka za milión. A tentokrát doslova – protože rozdíl mezi projektem pro povolení stavby a realizační dokumentací může znamenat úsporu i několika set tisíc korun během samotné výstavby.

Co od projektu vlastně očekáváte?

Chcete mít jen papír, který projde stavebním úřadem – nebo ucelený projekt, který vám skutečně pomůže při samotné stavbě? Projekt pro povolení stavby (dříve ohlášku) řeší především základní dispoziční a konstrukční řešení tak, aby vše splňovalo požadavky úřadu. Ale to, jak přesně se má dům postavit, jak budou navazovat konstrukce nebo kde vedou instalace, v něm většinou nenajdete.

Realizační dokumentace naopak spojuje všechny profese dohromady – od architektury přes statiku, technická zařízení budov (voda, topení, kanalizace, elektro) až po detaily jednotlivých konstrukcí. Zjednodušeně řečeno: projekt pro povolení vám dům dovolí postavit, ale realizační projekt vám ho pomůže postavit správně a úsporněji.

Proč většina stavebníků volí jen projekt pro povolení stavby?

Upřímně? Většinou kvůli ceně. Projekt pro povolení stavby dnes vychází výrazně levněji než realizační projekt, který může stát i vice jak 600 tisíc. Proto mnoho stavebníků sáhne po levnější variantě, kterou navíc nelze financovat z hypotéky – a často se snaží návrh domu vymyslet sami.

Jenže právě tady vzniká problém. Bez podrobného projektu se na stavbě objevují kolize, vícepráce, a tím i zbytečné náklady. A věřte, že když během stavby zjistíte, že vám chybí prostupy pro kanalizaci, nebo že okno zasahuje do krokve, je pozdě a opravy stojí desítky tisíc.

Co všechno přináší realizační dokumentace?

Realizační dokumentace podle vyhlášky č. 131/2024 Sb. obsahuje vše, co je potřeba k přesnému provedení stavby. Najdete v ní výkresy všech profesí, podrobné detaily konstrukčních uzlů, výpisy materiálů i výpočty tepelné ztráty a dimenze potrubí. Každý řemeslník přesně ví, co má dělat – a investor má jasnou kontrolu nad tím, co objednává.

Z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, že kvalitní realizační dokumentace dokáže ušetřit až 10 % z ceny celé stavby. U běžného rodinného domu za 8 milionů to znamená úsporu kolem 800 000 Kč. To je několikanásobně víc, než kolik stojí rozdíl mezi projektem pro povolení a realizační dokumentací.

Například u základů je v projektu přesné množství ztraceného bednění, výpis výztuže i umístění vývodů hromosvodu. U střechy obsahuje skladbu vrstev, spádové řešení a výpis všech materiálů. U technických zařízení budov jsou pak součástí výpočty topení, ventilace a rozvodů – což umožní přesné nacenění a regulaci spotřeby.

Kolik projekt stojí u nás?

Ceny se mohou lišit podle velikosti a složitosti domu, ale orientačně platí:

• Projekt pro povolení stavby včetně architektonické studie a stavebního povolení: cca 170 000 Kč bez DPH

• Realizační dokumentace včetně architektonické studie a stavebního povolení: cca 280 000 – 360 000 Kč bez DPH

Podle honorářového řádu ČKAIT činí běžná projekční odměna za projektovou dokumentaci rodinného domu zhruba 7–12 % z ceny stavby. Při dnešní průměrné ceně domu 8 mil. Kč to odpovídá částce mezi 560 000 až 960 000 Kč. Naše ceny jsou tedy výrazně nižší, i přesto, že rozsah výkresů a kvalita zpracování odpovídá plnohodnotné realizační dokumentaci. Je to dáno především tím, že všechny profese řešíme v naší kanceláři a neobjednáváme jednotlivé části dokumentace subdodavatelsky.

Jak do toho zapadají nové vyhlášky?

Z pohledu nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a vyhlášky č. 131/2024 Sb. sice není doslova uvedeno, že stavba rodinného domu nesmí být zahájena bez prováděcí dokumentace, ale zákon ukládá stavebníkovi povinnost zajistit odpovídající projektovou dokumentaci včetně dokumentace pro provádění stavby. U rodinných domů je její obsah definován v příloze č. 9 vyhlášky 131/2024 Sb. V praxi to znamená, že prováděcí dokumentace by měla být hotová ještě před zahájením stavebních prací a měla by být dostupná na staveništi – jako podklad pro provádění díla i pro kontrolu stavebního dozoru. Pokud by stavba probíhala bez ní, hrozí nejen chyby a vícepráce, ale i možná pokuta podle § 167 stavebního zákona za chybějící dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby.

Proč se vyplatí investovat do realizační dokumentace?

– Ušetříte až 10 % nákladů na stavbě díky minimalizaci víceprací a přesnému výpočtu materiálů.
– Můžete jednoduše porovnat nabídky stavebních firem, protože všichni dostanou stejné podklady.
– Vyhnete se chybám v detailech, které mohou později způsobit tepelné mosty nebo zatékání.
–Máte jistotu, že vše odpovídá novým vyhláškám a normám.
– A především získáte klid, že váš dům bude postaven přesně tak, jak jste si ho vysnili.

Pokud uvažujete o stavbě rodinného domu a chcete se vyhnout zbytečným chybám i stresu, neváhejte nás kontaktovat. Rádi vám připravíme návrh i kompletní realizační dokumentaci včetně komunikace s úřady a koordinace profesí.