Projekt pro ohlášení nebo realizační projekt?

Otázka za milión. A tato fráze není myšlena jen obrazně. Opravdu Vám realizační projekt může ušetřit sta tisíce.

Důležité je položit si základní otázku: co od projektu očekáváte? Přejete mít pouze něco na papíře, co projde stavebním úřadem a pak se to nějak na stavbě udělá? Nebo chcete mít ucelený projekt, kde budou řešeny podrobnosti, technické zařízení budovy (kanalizace, voda, plyn) a veškeré náležitosti, které se stavbou souvisejí a nepřivedou Vás na mizinu při vícepracech, které jen málo kdo odhadne předem bez podrobného projektu?

Ze zkušeností Vám mohu říct, že ve velké míře volí stavebníci projekt na ohlášku (stavební povolení). Proč tomu tak je? Obvykle je snahou utratit za projekt co nejméně peněz, na projekt se nedá uplatnit hypotéka  a tak se snaží stavebníci si udělat návrh domu sami a projektanta volí pouze jako nutné zlo s razítkem. A zde nastává chyba, která Vás stojí během realizace nemalé peníze. V mnoha případech může tento postup stavebníků celé stavbě velmi ublížit. Důležité je si uvědomit, že projektanti/architekti studovali školu, která je naučila, jak skloubit to co stavebník chce s veškerými normami a vyhláškami, tak aby vše prošlo hladce na stavebním úřadě. Poradí a pomohou Vám vymyslet ideální řešení, při kterém se vyhnete jak konstrukčním, tak i půdorysným chybám. 

Za svou praxi jsem se setkal několikrát s investory (stavebníky), kteří za mnou přišli, že si neví rady a že mají nepříjemný pocit z projektu. Většinou je k tomu vedla nepříliš pevná důvěra v projektanta, kdy jim nebyl schopen rozumně a obhajitelně odpovědět na jejich otázky. Výsledkem byla tedy jejich žádost o provedení revize projektu.

Revize projektu znamená pro stavebníky následující:

♦ Zjištění kolidujících konstrukčních návazností (tzn. napojení stěn, stropů, podlahy, střechy a nebo atiky).

♦ Kontrola předimenzování konstrukcí ( zbytečně tlusté stěny, příliš široké a vysoké krokve apod.).

♦ Optimalizace poměru zasklení ku neprůsvitné obálce budovy.

♦ Zjištění možných tepelných mostů a kritických míst.

Celková cena za provedení revize je 4 000,- Kč. Více se můžete dočíst zde.

To co přináší navíc realizační projekt je kompletizace všech řemesel dohromady. Tedy skloubí veškerá řemesla na stavbě dohromady tak, aby nikde nedocházelo ke kolizím. Podívejme se například na konstrukci stropu. Pokud si necháte provést projekt stropní konstrukce na ohlášení, tak výsledkem bude výkres, ze kterého budete schopni postavit strop, udělat prostupy pro schodiště a komín. Ale co takové prostupy pro kanalizaci, vodoinstalaci, VZT? Projektant Vám tam však jisto jistě něco rád nakreslí a vy mu budete vděční. Výsledkem však bude, že po provedení stropu zjistíte v době budování vnitřní kanalizace, topení, vodovodů a VZT, že polovinu děr musíte zabetonovat, jelikož je nevyužijete a dalších pár nově udělat. A věřte mi, že dělat prostupky do měsíc staré žb desky tl.:160 mm  je opravdu spíše na odstřel.

Realizační dokumentace vám nabídne i výpočet topení, ztrát jednotlivých místností a dimenzaci potrubí s regulací. Například topenáři mají ve zvyku raději okruhy topení 2x předimenzovat. S realizačním projektem se už nebudete muset dohadovat s topenářem, proč vám tam dává tak velké radiátory, když ztráta místnosti je minimální. Prostě mu ukážete výkres, kde budou popsány teplotní spády, velikosti potrubí, délky potrubí s podrobným výpisem materiálů, specifikované radiátory, podlahové okruhy, regulace radiátorů, termohlavic, kotlů, akumulační nádrže a další…

V základových konstrukcích Vám realizační projekt např. nabídne i výpis s celkovým počtem kusů ztraceného bednění, napočítané a naznačené vedení hromosvodu s jednotlivými výstupy na napojení ze střechy.

U plochých střech jsou rozepsány veškeré potřebné materiály pro kompletizaci celého souvrství. Od počtu OSB desek na atiku, dřevěných prvků až po zakreslení spádových polystyrenů s celkovým výpisem spádo-řezu.

Nedílnou a podle mého názoru neocenitelnou součástí celé realizační dokumentace jsou detaily. Je potřeba říct, že přehledně zpracovaný detail kritického místa, které se nedá přesně zakreslit v 1:50, je mnohdy užitečnější než celý projekt na ohlášku. Díky přesné specifikaci použitých materiálů se vyhnete Vy nebo stavební firma možným problémům. Jedním z nejdůležitějších detailů pro správnou funkčnost celého domu je napojení parotěsné vrstvy. Problémem v dřevěných sendvičových konstrukcích není chybějící izolace v některé z částí konstrukce, ale vadná paro-brzda nebo parozábrana (dále jako PB). Pokud PB neplní svou funkci, vniká do konstrukce, kde se nachází dřevo a většinou minerální izolace, vlhký vzduch a díky teplotnímu šoku v zimním období voda kondenzuje a zůstává v konstrukci. No jo řeknete. Ale prodejci nám tvrdili, že je to difuzně otevřená konstrukce. Ano máte pravdu, ale vždy se na straně z exteriéru nachází nějaká vrstva, ať už OSB deska, DHF deska nebo fólie difuzní a všechny tyto výrobky mají určitý difuzní odpor. Propouštějí vodní páru, ale postupně! Pokud je však PB nefunkční a má velké mezery, vniká do konstrukce větší množství vlhkého vzduchu než může odejít. Posléze kondenzuje na dřevě a vytváří tak prostředí pro růst plísní a korozi dřeva.

Všechny tyto malé bonusy v realizační dokumentaci Vám svým malým příspěvkem během stavby dokážou ušetřit statisíce a pomohou celou stavbu zjednodušit, ať už při kontrole nabídek jednotlivých firem, tak i jejich následnou kontrolou na stavbě při provádění detailů. Díky přehlednosti a jednoznačnosti by neměl udělat chybu ani laik, např. při objednávce materiálu nebo porovnání nabídek firem.

Nyní se však podívejme na obsah takové prováděcí (realizační) dokumentace a dokumentace na ohlášení stavby.  V obrázcích níže jsou vyfoceny seznamy příloh jak pro projekt realizační, tak pro projekt na ohlášku.

Pro srovnání dva obrázky půdorysů, kde první z nich je vyjmut z realizačního projektu a druhý z nich z projektu na ohlášení. Nyní poskytujeme následující seznam prací v rámci realizačního projektu viz. níže

Určitě Vás zajímá na kolik asi přijde takový realizační projekt? Pokud vezmeme dvou patrový RD se zastavěnou plochou do 150 m2, tak cena za realizační projekt v rozsahu viz. obrázek výše se pohybuje od 115 000 – 160 000,- Kč včetně vyřízení stavebního povolení.

A co cena za realizační projekt?

Pro někoho se může zdát poněkud vysoká, ale berte to tak, že práce na rodinném domě v rozsahu na obrázcích níže zabere i s konzultacemi, výpočty a veškerým oběháním stavebního povolení od 4- 6 měsíců. Vzhledem k délce a množství práce je podle mne částka adekvátní. Stavba domu Vás bude stát minimálně 3 mil. Pokud bychom se měli řídit tabulkami ČKAIT na honorář, tak za realizační projekt s vyřízení stavebního povolení by si projektant/architekt měl účtovat 7-15% z celkové ceny domu, což je částka okolo 300 – 450 tisíc. Ale naší prioritou je tvořit kvalitní projekty dostupné pro všechny a né pouze pro horních deset tisíc obyvatel.

A na závěr uvádím ochutnávku fotografie výkresové realizační dokumentace. Součástí projektu jsou i technické zprávy TZB, průvodní, souhrnné, technické D zprávy, požární zprávy, výpočty tepelných ztrát, detaily, vedení hromosvodu, situace, optimalizace PHPP a další…. To by se mi sem určitě už nevešlo:)

Proč byste měli vybrat realizační dokumentaci?

– Díky podrobnostem, které jsou zaznamenány do výkresů v dostatečné míře a přesnosti se nemusíte bát, že Vám při poptání stavební firmy ocení každá něco odlišného a Vy pak nebudete schopni nabídky erudovaně porovnat. Součástí výpisu skladem jednotlivých konstrukcí jsou i požadované vlastnosti. V projektech nespecifikuji materiál po stránce výrobce, tedy zda se jedná např. o polystyren Bachl, ale specifikuji tepelnou vodivost, stlačitelnost při 10% zatížení, objemovou hmotnost.

– Dalším faktem, který hovoří pro realizační projekt, jsou podrobné detaily. Pokud jsou veškerá kritická místa vyřešena po projekční stránce, nemusíte se bát, že firma nebo zedník bude provádět kreativní činnost na stavbě. Současně však musí fungovat stavební dozor nebo technický dozor investora, aby ohlídal provedení dle projektové dokumentace.

– Pokud se dům naplánuje a promyslí již od začátku se zakreslením do realizační dokumentace, na 100% Vám mohu říct, že při provádění díla jste schopní ušetřit nemalé investice (někdy i v řádu 100 tisíců) oproti provádění podle projektové dokumentace pro ohlášení stavby.